制定中长期规划降低楼市发展风险

近日公布的“三季度中国房地产企业销售排行榜”显示，经历过二季度房地产市场的火爆后，市场成交量在三季度回归理性。成交量在7、8两个月回落调整，9月份上扬。值得关注的是，价格始终持稳步上扬态势，价涨量缩成为当前楼市重要的市场表现。

楼市的热闹与房价的居高不下，早已为许多欲购房者所慨叹。人们不能不问：为什么在如此高位上市场价格依然上涨？价涨了又为什么出现量缩？原因恐怕在于，市场参与主体还期望或认同楼价会涨，市场买卖双方能够对接得上，才有了价格。同时，在市场价格快速攀高后，市场购买力相对降低，虽然有投资需求在追涨，但这部分需求占总社会需求的比重毕竟不大，不太可能出现价格一边高速上涨，另一边销量也持续猛增的情况。

回顾2009年楼市的发展轨迹，年初的时候是价跌量缩，进入3月份则出现了价平量升的态势，5月份后则是量价齐升，8月份后就是现在所谓的价升量缩。这是从市场角度来分析楼市发展的规律。一般意义上来看，当市场出现价升量缩的态势后，基本可以判定这个市场出现了泡沫，尽管适度的泡沫可以起到活跃市场，促进发展的作用，但毫无疑问，过大的泡沫如果破裂后定会引发一些严重的经济问题。当然，目前楼市泡沫的问题有多严重，还需继续观察。

对于楼市的泡沫问题，人们并不陌生。除了上世纪90年代初的海南房地产泡沫外，1997年，亚洲金融危机后香港房地产泡沫破灭，楼价最多跌去七成，许多居民出现“负资产”。近邻日本，在1991年房地产泡沫破灭后，房价最多时跌去85%，国民经济损失严重，导致日后出现“失去的十年”。显然，面对当前楼市发展中的问题，需要有应对的方案，以免楼市出现大危机时重挫经济。现在看来，制定出一个较为完整、明晰的中长期的房地产产业发展政策，是当下迫切的任务。

一直以来，政府管理部门的房地产调控政策多以短期政策为主，重在调整解决短期的市场问题，而没有着重解决房地产业发展的大方向和战略问题，缺乏增加供给及打击投机炒作的有力措施。同时，因为行业管理机制不健全，也造成了房地产业“一收就死，一放就乱”的发展难题。历史上多次房地产泡沫危机莫不如此。

今年房地产业的这轮快速发展也得益于政策的大幅度放松。为了“保增长”，房地产业充当了先锋角色，也促成了房产消费的短期政策颁布。不过，目前高高在上的房价和日渐萎缩的成交量，以及愈演愈烈的豪宅盛宴，很难说是房地产业健康发展的佐证。因此，政府管理部门应着手制定房地产业中长期发展规划，包括尽快出台调整规范行业发展的上位法，如《住宅法》等，以从根本上解决房地产宏观调整短期化、政策指向多变的问题。

不难发现，一些地方政府的既得利益已成为推动房地产泡沫膨胀的重要原因，一些地方的财政收入20%~30%来自于土地出让，且近年来有不断攀升的态势。在财政支出中，由于政府直接投资和自身行政费用占比过高，土地转让收入难以有效转化为全民社会保障，包括基本住房保障的支出。

对于不少房地产企业而言，目前的感觉是“身不由己”要甚于“自由发挥”。企业经营过程中最关键的两个环节是“拿地”和“融资”，而恰恰是这两个环节，都直接受到国家政策的调控。在经济危机环境下，央企携巨额低成本资金之优势，在土地市场上横冲直撞，拿下了不少所谓“地王”。除了央企，土地市场上另一个巨鳄是上市公司，同样有低成本的资金优势，同样在压缩着非上市民企的生存空间。这两者对土地市场的争夺，不可避免地造成了地价飞涨。地价推动着房价上涨的预期，进而刺激着投资者敏感的神经。

总体而言，当前楼市出现了一定程度的泡沫，但泡沫并非到了马上要破裂的程度，如果能够得到有效引导，楼市还会摆脱可能的危机，继续平稳发展。尽管未来宏观经济走势仍然充满不确定性，但当前经济已经逐步走出低谷，却是事实。当宏观经济进入上升周期，有助于楼市的消除泡沫，迎来行业新的发展机遇。

当前的关键，是要制定出楼市发展的中长期规划，对于发展的目标、任务、企业发展环境、消费政策等都作出明确的指导和安排。如此，政府能找到治理行业发展的稳定坐标，企业、投资者、消费者则拥有一个稳定的衡量坐标，这个市场才会长期稳定，避免楼市价格和成交的大起大落。

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